LES DROITS SUR LE BIEN
La différence entre ses trois termes tient aux droits plus ou moins importants sur un bien.
La pleine propriété est composée de l’usufruit et de la nue-propriété. Les attributs et pouvoirs du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) peuvent être répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. On parle dans ce cas de démembrement du droit de propriété.
Le démembrement du droit de propriété.
Le tableau ci-dessous indique les droits exercés sur le bien en fonction de ce que possède les parties.
Le droit de propriété est donc divisé de la manière suivante :
- La nue-propriété pour le propriétaire
- L’usufruit pour l’usufruitier
Pour connaître la répartition de la valeur d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en cas de démembrement du droit de propriété, vous pouvez utiliser ce simulateur. Il vous permet notamment de calculer le montant sur lequel seront appliqués les droits d’enregistrement en cas de donation, succession, vente, etc.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Il s’agit du droit d’un propriétaire de disposer d’un bien, sans pouvoir l’utiliser ni en avoir la jouissance conférée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien.
FOCUS SUR L’USUFRUIT
L’usufruit quant à lui est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. L’usufruitier a des droits et obligations envers le bien. Le droit à l’usufruit est cependant temporaire.
De quoi s’agit-il ?
L’usufruit est le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire et à condition d’en assurer la conservation, c’est-à-dire l’entretenir. C’est une autre personne qui dispose de la nue-propriété.
Vous pouvez être usufruitier dans l’une des situations suivantes :
➡️ Si vous êtes parent, vous avez l’usufruit sur les biens de vos enfants âgés de moins de 16 ans. Vos enfants sont les nus propriétaires des biens.
➡️ Si vous êtes parent et que vous avez mis en place un démembrement du droit de propriété. Pour votre habitation principale et/ou des biens immobiliers afin de facilité la succession de ces biens à votre décès, vous avec conservé l’usufruit et donné la nue-propriété à votre ou vos enfants. Vos enfants sont les nus propriétaires des biens.
➡️ Si vous êtes veuf ou veuve, vous recevez le patrimoine de votre époux ou épouse décédé(e) en usufruit. Les enfants du défunt deviennent nus propriétaires des biens.
Vous pouvez aussi bénéficier d’un usufruit par testament ou par contrat (vente ou donation d’un droit d’usufruit).
Quels sont les droits de l’usufruitier ?
Droit d’utiliser le bien
✅ Vous pouvez utiliser vous-même le bien ou le louer. L’accord du nu-propriétaire est nécessaire pour les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.
Droit de percevoir les revenus tirés du bien
✅ Vous percevez, par exemple, des intérêts d’une somme d’argent, des loyers, des récoltes. Les revenus sont perçus pendant toute la durée de l’usufruit. À la fin de l’usufruit, vous ne pouvez pas réclamer d’indemnité pour avoir amélioré le bien.
Quelles sont les principales obligations de l’usufruitier ?
Les principales obligations de l’usufruitier sont les suivantes :
- Faire un inventaire des biens avant leur utilisation s’il s’agit de biens mobiliers (bien qui peut être déplacé). Il peut s’agir d’un bien corporel (objets, mobilier ou marchandise par exemple) ou d’un bien incorporel (par exemple droits d’auteur, parts sociales).
- Faire un état des lieux du bien avant son utilisation s’il s’agit d’un bien immobilier (bien ne pouvant pas être déplacé comme un terrain ou appartement) ou objet en faisant partie intégrante (clôture du terrain).
- Veiller à la bonne conservation du bien, c’est-à-dire l’entretenir
- S’engager à jouir raisonnablement du bien en fournissant un document signé au nu-propriétaire sauf si ce dernier vous en dispense
- Payer la taxe foncière et la taxe d’habitation s’il s’agit d’un bien immobilier
- Faire toutes les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire sauf si elles résultent du manque d’entretien de votre part (pour un bien immobilier, les grosses réparations ne concernent que le gros œuvre).
Évaluation de l’usufruit
La répartition de la valeur d’un bien entre usufruitier et nu-propriétaire est déterminée par un barème fiscal. Ce barème établi en fonction de l’âge de l’usufruitier. Il permet de calculer le montant des droits d’enregistrement en cas de donation, succession, vente, etc. Pour cela, vous pouvez utiliser ce simulateur.
Comment prend fin l’usufruit ?
Les situations suivantes mettent fin à l’usufruit :
- Mort de l’usufruitier (sauf en cas de donation de son vivant ou de transmission par testament)
- Expiration du délai pour lequel l’usufruit a été convenu
- Lorsque l’usufruitier et le nue-propriétaire devient une même personne
- Non-usage pendant 30 ans
- Renonciation à l’usufruit
- Perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi. Par exemple, si le bâtiment dont vous êtes l’usufruitier est totalement détruit par un incendie, votre usufruit prend fin.
- Abus de jouissance de l’usufruitier (dégradation du bien ou manque d’entretien)
- Lorsque l’enfant titulaire de la nue-propriété d’un bien atteint 16 ans (l’usufruit légal des parents sur ce bien prend alors fin)
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