Audit énergétique et vente d’un bien immobilier

Dans quel cas doit-on fournir un audit énergétique à l’acheteur d’un bien immobilier ? Nous l’expliquons et vous indiquons son contenu.

Depuis le 1^er avril 2023, lorsque vous mettez en vente une maison individuelle ou un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G (passoire thermique) dont vous êtes le seul propriétaire, vous devez fournir un audit énergétique au futur acquéreur.

Cet audit vient en complément du diagnostic de performance énergétique (DPE).

À QUOI SERT L’AUDIT ÉNERGÉTIQUE ?

L’audit énergétique est un diagnostic immobilier qui consiste à réaliser un état des lieux de la performance énergétique et environnementale des bâtiments. Il vise à sensibiliser le futur acquéreur aux questions écologiques et énergétiques du bâtiment (logement, immeuble) qu’il projette d’acheter. Par ailleurs, il l’oriente en lui faisant des propositions de travaux permettant d’améliorer le confort thermique et la qualité de l’air et parvenir à une rénovation performante du bâtiment.

L’audit est valable 5 ans. L’auditeur conserve l’ensemble des audits qu’il réalise sous la forme de fichiers informatiques standardisés et tient à la disposition des propriétaires successifs les audits qu’il réalise, pendant leur durée de validité.

Le coût de l’audit n’est pas réglementé, le tarif peut donc varier d’un professionnel à un autre.

💡À noter : Le coût de l’audit peut être pris en charge par la prime Coup de pouce Rénovation performante d’une maison individuelle ou MaPrimeRénov’ sous certaines conditions.

QUELS SONT LES BÂTIMENTS CONCERNÉS ?

Vous êtes concerné par l’obligation de réaliser un audit énergétique si vous êtes propriétaire d’une maison individuelle mise en vente en métropole et dans les départements et régions d’outre-mer. Vous êtes également concerné si vous êtes l’unique propriétaire d’un immeuble composé de plusieurs logements mis en vente. Les immeubles en copropriété ne sont donc pas concernés.

L’obligation de réaliser un audit en métropole concerne les bâtiments (maisons, immeubles) qualifiés de passoire thermique, c’est-à-dire les bâtiments classés F ou G par le DPE.

Cette obligation concernera ensuite les logements suivants :

• Logements classés E à partir du 1^er janvier 2025
• Logements classés D à partir du 1^er janvier 2034

L’obligation de réaliser un audit concerne les bâtiments dont la promesse de vente ou l’acte de vente est signé depuis le 1^er avril 2023.

Dans les départements et régions d’outre-mer, l’obligation de réaliser un audit s’appliquera :

• pour les bâtiments classés F ou G à partir du 1^er juillet 2024,
• pour les bâtiments classés E à partir du 1^er janvier 2028

QUE DOIT CONTENIR UN L’AUDIT ÉNERGÉTIQUE ?

L’audit doit mentionner les informations suivantes :

• Estimation de la performance énergétique avant travaux
• Propositions de travaux en une ou plusieurs étapes
• Performance énergétique après travaux
• Coût des travaux et aides mobilisables
• Condition d’aération ou de ventilation du bâtiment après travaux

Estimation de la performance énergétique avant travaux

L’audit comprend les éléments suivants :

• Estimation de la performance énergétique avant travaux selon la méthode de calcul utilisée pour réaliser le DPE. Cette estimation peut s’appuyer sur les données collectées pour l’élaboration du dernier DPE du bâtiment.
• Schéma précisant la répartition des déperditions thermiques
• Informations sur les dispositifs de pilotage existants (dispositifs de mesure, régulation et contrôle pilotant les équipements du bâtiment)

Propositions de travaux

L’audit doit contenir 2 propositions de travaux minimum pour parvenir à une rénovation performante.

Ces propositions doivent respecter les conditions suivantes :

• Elles doivent être compatibles avec les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales prévues par le code du patrimoine (par exemple, en cas de bâtiment classé)
• Elles ne doivent présenter un coût disproportionné par rapport à la valeur du bien (c’est le cas lorsque le coût des travaux dépasse 50 % de la valeur du bien)

Chaque proposition doit prévoir un parcours de travaux en 1 ou plusieurs étapes cohérentes entre elles. Elles doivent permettre d’assurer un traitement satisfaisant des interfaces et interactions, notamment les ponts thermiques et l’étanchéité à l’air et l’atteinte d’un niveau satisfaisant de confort hygrothermique.

🔎 À savoir : Les solutions techniques définies dans les propositions de travaux doivent être compatibles avec l’état du bâti, notamment en ce qui concerne les matériaux des parois opaques (murs, plancher bas et toiture)

1^ère proposition

Elle doit prévoir un parcours de travaux par étapes pour parvenir à une rénovation performante.

Ce parcours de travaux intègre notamment l’étude de 6 postes de travaux :

• Isolation des murs
• Isolation des planchers bas
• Isolation de la toiture
• Remplacement des menuiseries extérieures
• Remplacement de la ventilation
• Remplacement de la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire et interfaces associées

Ce parcours de travaux doit respecter les conditions suivantes : 

• La 1^èreétape de travaux doit permettre de réaliser un gain d’au moins 2 classes énergétiques et de réaliser le traitement de 2 postes d’isolation
• L’étape finale doit permettre d’atteindre un niveau de performance au moins égal à celui de la classe de performance B

2^ème proposition

Elle doit prévoir un parcours de travaux en une seule étape pour parvenir à une rénovation performante. Ce parcours de travaux intègre notamment l’étude de 6 postes de travaux précédemment listés.

Performance énergétique après travaux

L’audit précise pour chaque étape du parcours de travaux les informations suivantes : 

• Consommation annuelle d’énergie primaire et finale du bâtiment après travaux rapportée à sa surface après travaux exprimée respectivement en kWhEP/m²/an et kWhEF/m²/an pour chacun des usages d’énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires) 
• Consommation annuelle totale d’énergie primaire et finale du bâtiment après travaux rapportée à sa surface après travaux exprimée respectivement en kWhEP/m²/an et kWhEF/m²/an pour l’ensemble des usages d’énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires). Ces consommations sont estimées avec et sans déduction de la production d’énergie photovoltaïque autoconsommée
• Emissions de gaz à effet de serre du bâtiment après travaux pour l’ensemble des usages d’énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires) rapportée à la surface après travaux exprimée en kgCO2eq/m²SHAB/an
• Classement de performance énergétique du bâtiment après travaux, prenant en compte la consommation annuelle totale d’énergie primaire pour l’ensemble des usages d’énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires)
• Classement en gaz à effet de serre du bâtiment après travaux au sens du DPE
• Estimation des économies d’énergie en énergie primaire et finale, et des émissions de gaz à effet de serre évitées (en valeur absolue, puis en valeur relative par rapport à l’état initial avant travaux)
• Estimation de l’impact théorique des travaux proposés sur les frais annuels d’énergie, sous la forme d’une fourchette d’économie de coûts

Coût des travaux et aides mobilisables

L’audit doit indiquer les informations suivantes :

• Estimation du coût des travaux d’amélioration de la performance énergétique et des autres travaux nécessairement liés à la réalisation de ces travaux d’amélioration
• Principales aides financières mobilisables pour réaliser ces travaux

L’auditeur doit veiller à sélectionner des bouquets de travaux cohérents par rapport aux économies d’énergie attendues et à la valeur du bien.

Conditions d’aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux

L’audit doit mentionner les travaux recommandés sur les parois opaques ou vitrées donnant sur l’extérieur des bâtiments.

Les installations de ventilation et de chauffage peuvent être accompagnées de l’une des mesures suivantes :

• Travaux complémentaires permettant de garantir un renouvellement suffisant mais maîtrisé de l’air
• Recommandations sur la gestion et l’entretien du système de ventilation permettant d’assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement de l’air. Lorsque le renouvellement de l’air est insuffisant ou non-maîtrisé, les travaux permettant d’y remédier sont proposés dès la 1^ère étape du parcours de travaux.

^Source

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